المركز الاعلامي

الأخبار

24 ديسمبر 2014

أسعار النفط والعقار متلازمان .. وضبابية السوق لعدم فهم العلاقة بينهما!

تشهد السوق العقارية السعودية حالة من الضبابية بالرغم من تشكل ملامح مسارات إستراتيجية تنتهجها الدولة للتعاطي مع أهم المجالات العقارية وهو المجال الإسكاني الذي خصص له خادم الحرمين الشريفين 250 مليار ريال وأمر بزيادة القرض الإسكاني لـ500 ألف ريال، ما أسباب ضبابية السوق العقارية؟ وما أثار هذه الضبابية على تنمية السوق العقارية وتعزيز قوة عناصرها من مطورين وممولين ووسطاء ومستفيدين لتنهض بمهامها التنموية؟ وما أثارها على المشكلة الإسكانية تحديدًا؟ ولماذا اتخذت مؤسسة النقد العربي السعودي قرارًا برفع مقدم شراء المساكن لـ30 في المئة؟ هذه الأسئلة وأخرى كثيرة تدور في خلد المواطنين باعتبارهم إما مستثمرين في أحد مجالات القطاع العقاري خصوصًا الأراضي التي تعد مستودع مدخراتهم وإما متطلعين لشراء مساكن ملائمة لهم أو شراء أو استئجار منشآت عقارية أخرى للترفيه كالاستراحات وغيرها أو لممارسة نشاط تجاري معين.

«الجزيرة» للحصول على إجابات مقنعة وللتعرف على رؤية القطاع الخاص وخصوصًا المطورين للسوق العقارية وأسباب جرأتهم بالاستثمار بمشروعات إسكانية كبرى بالرغم من الضبابية التي تكتنف السوق العقارية اتجهت للمهندس سعود القصير لكونه الرئيس التنفيذي لشركة أمجال للتطوير العقاري العاملة في السوق العقاري السعودي التي استثمرت 650 مليون ريال مولتها صناديق استثمارية ومؤسسات مالية خلال سنتين منذ تأسيسها بالفترة من 2012-2014 م لتطوير 3 مشروعات سكنية لإنتاج 424 فيلا سكنية بمدينة الرياض.

عدم فهم هيكلة سوق العقار وآلياتها

ما أسباب ضبابية السوق العقارية؟ وما أثر هذه الضبابية وتداعياتها على قوة عناصر السوق العقارية عمومًا والإسكانية منها على وجه الخصوص؟

شهدت السوق العقارية تضخمًا بالأسعار انطلاقًا من عام 2006م بعد أزمة سوق الأسهم السعودية حتى نهايات عام 2014م حيث اتجهت الأموال التي تتزايد شيئًا فشيئًا بيد المواطنين بسبب ارتفاع أسعار النفط إلى سوق العقار حتى وصلت أسعاره إلى أسقف عليا عطفًا على القدرة الشرائية لأصحاب المدخرات والمواطنين من الطبقة المتوسطة والميسورة حيث تضاعفت أسعار الأراضي بمتوسط 4 إلى 5 مرات بوتيرة أعلى من ارتفاع أسعار المباني التي تضاعفت حوالي الضعفين بالمتوسط لكون معظم الأموال توجهت لشراء الأراضي باعتبارها صكوكًا استثمارية للمواطن السعودي الذي يعاني من ندرة القنوات الاستثمارية بسبب الغياب الكبير للأدوات المالية الاستثمارية كالسندات الحكومية والخاصة القليلة المخاطر وعدم قدرة القطاعات الاقتصادية على استيعاب إيرادات النفط وعزوف المواطنين عن الاستثمار بالذهب لأسباب شرعية وعن الاستثمار في الودائع البنكية لشبهة الربا ولانخفاض عوائد الودائع بعد أزمة 2008 المالية مقارنة مع معدلات التضخم، وزامن الوصول للسقوف العليا لأسعار العقارات تصريحات من وزارة الإسكان وغيرها كوزارة العدل وأمانات المدن بشأن فرض رسوم وإنتاج مساكن تسلمها الدولة للمواطنين وتهميش صكوك أراضٍ لملاك استولوا على مساحات شاسعة من الأراضي بغير وجه حق وكل ذلك أدى لحالة من الضبابية حدت بشكل كبير من حراك السوق بالرغم من وجود حاجة كبيرة للمساكن مقرونة بطلب كبير أيضًا عليها بعد أن ضخت الدولة مبالغ كبيرة في الصندوق العقاري ورفعت قيمة القرض لـ500 ألف ريال وطورت آلية منح القروض ليتمكن المواطن من شراء مسكن جاهز بقرض من صندوق التنمية العقارية قدره 500 ألف ريال وبدون فائدة ومعه تمويل إضافي بفائدة من أي مطور عقاري أو بنك سبق له أن وقع اتفاقية مع الصندوق. وبالإضافة لكل ذلك فإن أهم سبب لضبابية السوق من وجهة نظري في ظل هذه المعطيات هو ضعف فهم هيكلة السوق العقارية السعودية وآليات عملها وعلاقتها الوثيقة بأسعار النفط ارتفاعًا وهبوطًا والإنفاق الحكومي ومجالاته والبدائل الاستثمارية الكبرى التي يمكن أن تتجه لها مدخرات الطبقة المتوسطة والثرية ولو أدرك المسؤولون والمطورون والممولون والمشترون وصناع الرأي بالسوق العقارية هذه الآلية لتجلت الكثير من هذه الضبابية وأصبحت السوق العقارية واضحة وشفافة ولتم استثمار قوتها والفرص المتاحة لبناء صناعة عقار حقيقية ولتم تذليل عوائق الشكلة الإسكانية ومعالجتها بشكل أفضل مما نحن عليه بكثير.

كيف ترتبط السوق العقارية السعودية بالنفط؟ وهل هو العامل الحاسم في نمو أسعارها أم هناك عــوامل أخــرى حاسمة أيضًا؟ وما هي؟

أولاً: الرسم البياني لحركة أسعار النفط والرسم البياني لحركة أسعار العقارات عبر خط الزمن يثبت التلازم بينهما بشكل واضح، وثانيا: يجب أن نعرف أن الإنفاق الحكومي وهو المحرك الأساسي للاقتصاد السعودي ينمو بزيادة أسعار النفط وعندما ترتفع أسعاره تنفق الحكومة كما نلاحظ الآن مئات المليارات التي تصل منها مبالغ كبيرة بصورة أو بأخرى لأيدي المواطنين خصوصًا الطبقة المتوسطة وما فوقها كمدخرات يوجهونها للاستثمار بالقطاع العقاري لعظم حجمه (الثاني من حيث الحجم بعد النفط والغاز) ولكونه حقق مكتسبات كبيرة للمواطنين الذين استثمروا به خلال العقود الماضية وبالتالي فهو مخزن ثروة الشعب السعودي التي تزداد بازدياد أسعار النفط وبكل تأكيد نتيجة لذلك ترتفع أسعار العقارات بسبب عظم الطلب المقرون بالقوة الشرائية في ظل غياب بدائل استثمارية كتلك المتوفرة في الدول المتقدمة مثل سندات الخزينة والأدوات المالية الاستثمارية قليلة المخاطر الهائلة المصنفة بشكل دقيق، وكذلك يجب أن نعرف أن القطاعات الاقتصادية غير قادرة على استيعاب فوائضها ما يجعل تجار هذه القطاعات يتجهون أيضًا للقطاع العقاري وكلنا يعرف أن معظم المستثمرين في كافة القطاعات الاقتصادية مستثمرين بشكل كبير بالقطاع العقاري، وبالتالي فإن العامل الحاسم في أسعار العقارات هو سعر النفط وما يتحقق من وراءه من إيرادات وإنفاق حكومي وبقية العوامل عوامل ضعيفة وآثارها مؤقتة وبسيطة.


المجلس الاقتصادي الأعلى سيراعي أثر الرسوم

كيف ترون مستقبل مسألة فرض الرسوم على الأراضي في ظـل تحويلها للمجلس الاقتصادي الأعلى؟

كل دولة لديها أدوات وتسعى من خلال استخدام هذه الأدوات لضبط الأسواق لصالح خطط التنمية ومن ذلك خطط التنمية الإسكانية ومن تلك الأدوات فرض الرسوم وهي قضية معقدة وشائكة ومتشابكة مع قضايا أخرى تهم المواطنين كل من موقعه ولذلك فإن قرار تحويلها للمجلس الاقتصادي الأعلى هو الحل الأمثل لكون المجلس يستطيع من خلال لجانه الاستشارية دراسة الموضوع بعلمية وبتأنٍ ومن كل جوانبه من جهة التأثير على القضية الإسكانية ومن جهة التأثير على الاقتصاد الكلي وأنا على ثقة بأن المجلس سيتخذ القرار الأمثل الذي يراعي مصالح كافة أفراد المجتمع في إطار المحافظة على عوامل تنمية الاقتصاد الكلي.

ستراجع «ساما» قرار الـ30 % وتعدله

كيف ترون تأثير قرار مؤسسة النقد فرض مقدم30 في المئة من قيمة العقار على المشترين يتحملها المشتري للحصول على التمويل الإسكاني من المؤسسات المالية؟ وما أثر ذلك على قدرتهم على تسويق منتجاتكم السكنية؟

أولاً: يجب أن نعرف أن الجهاز المالي في بلادنا من أفضل الأجهزة الحكومية كفاءة وفاعلية وهو جهاز مؤهل وفق المعايير الدولية والدولة تعتني به بشكل كبير لأنه مسؤول عن تنظيم المال عصب الاقتصاد والجهاز على دراية كاملة بحجم القطاع العقاري وقدرته على استيعاب مليارات الريالات من جهة تمويل الأفراد لشراء المساكن ومن جهة تمويل المشروعات العقارية وبالتالي أي هزة في هذا القطاع قد تضر بعصب الاقتصاد ما يجعل المسؤولين عنه يحتاطون بشكل كبير ولذلك كانت نسبة الـ30 في المئة لحماية النظام المالي السعودي من أي آثار سلبية قد تنشأ في حال انخفضت أسعار العقارات كما الوضع في الولايات المتحدة حيث نشأت المشكلة المالية بأمريكا في قطاع التمويل الإسكاني، وثانيا: يجب أن نعرف أن الدولة استحدثت أنظمة التمويل العقاري لتقوية عناصر السوق العقارية لتتمكن من النهوض بدورها في معالجة المشكلة الإسكانية من خلال رفع القدرة الشرائية للراغبين بشراء مساكن لهم بضمان دخولهم الشهرية والعين المرهونة وهم في الغالب من الطبقة الأعرض وهي الطبقة المتوسطة التي تشكل الطبقة المتوسطة العليا النسبة الأقل من مكوناتها وهي الطبقة التي تستطيع معظمها توفير نسبة الـ30 في المئة من خلال مدخراتهم أو القروض الاستهلاكية وهي الطبقة التي نستهدفها ولكن بكل تأكيد ستعجز الطبقتان المتوسطة والدنيا عن توفير هذه النسبة من قيمة العقار ما يضعف فاعلية أنظمة التمويل العقاري عن تحقيق مرادها بشكل كبير، حيث ستزيد الفجوة بين الطلب على المساكن والحاجة لها وهو أصل المشكلة الإسكانية، الأمر الذي سيؤدي نتيجة الممارسة لإعادة دراسة هذه النسبة لتخفيضها بما يفعل أنظمة التمويل العقاري لتحقيق غاياتها وحيث إن عملية إنتاج الكثير من مساكننا تتطلب وقتًا يمتد لسنة وسنتين وأكثر كما تمتد فترة البيع لأكثر من سنة لكل مشروع من مشروعاتنا الثلاثة فإننا نتوقع ألا يؤثر هذا القرار علينا بشكل كبير لأن شريحتنا المستهدفة قادرة على توفير المقدم من ناحية، كما أننا نتوقع مراجعة هذه النسبة وتعديلها من ناحية أخرى لتحقق أنظمة التمويل العقاري الغاية التي من أجلها أصدرت.

أشرتم لعلاقة وئام بين السوق العقارية والسوق المالية وأن ذلك سيعزز من سيادة التطوير المؤسسي على حساب التطوير الفردي؟ لماذا؟ وكيف ترون أثر ذلك على الاقتصاد السعودي؟

بداية يجب أن نعرف أن النسبة المعتادة في الدول المتقدمة تصل لنحو 70 في المئة لصالح التطوير المؤسسي في حين إننا نتجه حاليًا في بلادنا لنسبة تصل لـ 15-20 في المئة من المساكن المنتجة للبيع بعد أن كانت قبل نحو عشر سنوات لا تتجاوز الـ5 في المئة الأمر الذي أدى لتهالك جودة وأسعار أحياء متكاملة هجرها أهلها لأحياء جديدة حتى باتت وكأنها عشوائيات تفكر البلديات في إعادة تطويرها من جديد بتكاليف مليارية باهظة وكل ذلك يعد خسائر هائلة للاقتصاد الوطني، وأما من جهة أثر الوئام بين القطاعين المالي والعقاري بعد خصام طويل فلا شك أنه سيدفع لمأسسة التطوير العقاري حيث تحجم المؤسسات التمويلية عن تمويل المطورين الأفراد ما يدفعهم لتأسيس مؤسسات تطوير عقاري تحقق شروط التمويل ليتمكنوا من تطوير كميات كبيرة من المساكن وفق خط إنتاج مستدام يمكنهم من المحافظة على نمو الأرباح الذي يعد هدفًا أساسًا لكل مستثمر، أيضًا وجود التطوير المؤسسي عالي الجودة مقارنة بالتطوير الفردي يدفع المشترين لشراء المساكن المطورة مؤسسيًا على حساب المطورة فرديًا لجهة جودتها ولجهة كونها مفضلة لدى المؤسسات الممولة حيث تمولها وبنسب فائدة أقل لكونها متعاظمة القيمة بخلاف المطورة فرديًا التي تتهالك قيمتها أثناء مدة سداد القرض ولقد لاحظنا مطورين مؤسسيين أنتجوا وحدات سكنية تتجاوز المئة وحدة سكنية سوقوها بأوقات قياسية قبل مطورين أفراد أنتجوا أقل من عشرين وحدة سكنية الأمر الذي يؤكد أن التطوير المؤسسي الممول من السوق المالية ومؤسساتها وأدواتها المتنوعة يتنامى على حساب التطوير الفردي الممول ذاتيًا وبكل تأكيد أن لذلك انعكاسات إيجابية كبيرة على الاقتصاد الوطني السعودي بالمحصلة حيث تتنامى الأصول العقارية وتتراكم بمرور الزمن ولا تتهالك كما الحال سابقًا، ولقد لمسنا من ناحيتنا إقبالاً كبيرًا من المشترين المواطنين على المساكن التي طورناها وقمنا ببيع نسبة كبيرة من الجاهزة منها ويبدو لنا أيضًا أن الشباب وبسبب إحجام البنوك عن تمويل شراء الأراضي وتمويل بنائها والتركيز على تمويل المساكن فقط وتفضيل المطور مؤسسيًا أصبحوا أكثر إقبالاً على المساكن الجاهزة المطورة مؤسسيًا.

تعزيز حصة التطوير المؤسسي على حساب الفردي

استثمرتم 650 مليون ريال لتطوير مساكن مولتموها من صناديق عقارية ومؤسسات مالية في حين أحجم الكثير عن ذلك، فما رؤيتكم للسوق العقارية خلال السنوات المقبلة؟

نحن نرى أن السوق العقارية السعودية كبيرة وقوية وواعدة ومحط أنظار المستثمرين من الداخل والخارج وتشهد تحولاً نوعيًا منذ نحو عشر سنوات تقريبًا وتتجه نحو المزيد من النضوج كما حالها في الدول المتقدمة لعدة أسباب، الأول: إقرار وبداية تطبيق أنظمة التمويل العقارية واللوائح التي أقرتها هيئة السوق العقارية للصناديق العقارية وما نتج عن ذلك من حالة من الوئام بين الكتل المالية وكتل التطوير العقاري في إطار نظام واضح ينظم ويطور ويحمي حقوق الممولين والمطورين ولدينا اليوم صناديق عقارية بـ25 مليار ريال تتنامى تدريجيًا كما أن التمويل العقاري للأفراد زادت وتيرته بشكل كبير ومن قبل كافة المؤسسات المالية، والثاني: تطور فلسفة المطورين العقاريين التطويرية ونماذجهم الاستثمارية وهياكلهم لتتواءم مع أنظمة التمويل العقاري والأنظمة واللوائح التي أقرتها السوق المالية لتمويل المشروعات العقارية الأمر الذي أدى لزيادة حصة التطوير العقاري المؤسساتي على حساب الفردي بعد أن أصبح المطورون يعتمدون لزيادة دوراتهم الإنتاجية وأرباحهم على التمويل بكافة أنواعه عوضًا عن التمويل الذاتي، الثالث: ارتفاع جودة منتجات المطورين العقاريين نتيجة دفع الممولين ومن ذلك الصناديق العقارية بحكم النظام لضبط «الجودة والتكلفة ومدة الإنجاز» لما لهذا الثلاثي من أثر كبير على نجاح العمليات التمويلية، الرابع: وعي المستهلك السعودي الذي بدأ يفضل المساكن المطورة مؤسسيًا والممولة غير ذاتي لأسباب تتعلق بسهولة تمويلها مقارنة بالمطورة فرديًا ولجودتها وضماناتها الموثوقة من الشركات المطورة التي تهتم بصورتها كأحد أصولها المالية التي تنمو بمرور الزمن، الخامس: وهو مهم للغاية توقعاتنا لمستقبل أسعار النفط في السنوات الخمس المقبلة مبشرة حيث اتضح لنا ومن خلال أكثر من دليل منها تقرير البنك الدولي لأسعار النفط الذي صدر في بداية 2014م أن الأسعار ستكون فوق السبعين دولارًا وهو سعر مناسب سيبقي على الإنفاق الحكومي، كما بل سيرشده وبالتالي لن تنخفض أسعار المساكن كما يظن البعض خصوصًا أنها لم تتضاعف سعريًا كما تضاعفت الأراضي التي شهدت مضاربات كبيرة في أطراف المدن.

نستهدف الطبقة المتوسطة العليا

تركزت مشروعات «أمجال» في المجال الإسكاني حيث تطور حاليا 3 مشروعات لإنتاج 424 فيلا سكنية بالرياض، ألا تخشون من منافسة وزارة الإسكان لكم بعد أن تكفلت بتوفير مساكن لنحو 650 ألف أسرة سعودية خلال السنوات العشرة المقبلة؟

بتاتًا لا نخشى منافسة وزارة الإسكان إذ إنه بصورة أو بأخرى ونتيجة الممارسة والتفاعل الإيجابي بين القطاعين الحكومي والخاص تشكلت خلال السنوات العشر الأخيرة ملامح إستراتيجية إسكانية جديدة بعد أن كانت الآلية الوحيدة هي قروض الصندوق العقاري التي عجزت عن تلبية احتياجات المواطنين في العقدين الأخيرين حيث اتضح للكثير من المراقبين للسوق والعاملين بها توجه الدولة لما يسمى بالتمويل الفعال الذي يقسم الشرائح الطالبة للمساكن لثلاث فئات الأولى الفئة الميسورة المقتدرة التي تستطيع بناء مساكنها بتمويل ذاتي التي غالبًا ما تكون مساكن فارهة ومميزة، أما الفئة الثانية فهي فئة الطبقة المتوسطة بكافة مستوياتها (العليا، المتوسطة، الدنيا) وهذه يفترض أن تتمكن من شراء المسكن المناسب من خلال أنظمة التمويل العقاري التي ترفع قدرتها الشرائية لتتمكن من شراء المسكن الملائم بضمان دخولها الشهرية والعين العقارية المرهونة خصوصًا وأن الأسر السعودية الحديثة صغيرة الحجم وتغيرت ثقافتها الإسكانية وغالبًا ما يعمل بها الزوجان ولديها قدرات مالية لسداد الأقساط التي تدفع أساسًا كإيجارات تذهب دون رجعة، أما الفئة الثالثة فهي فئة ذوي الدخل المحدود أو ما دون المتوسط فهؤلاء تنطبق عليهم شروط وزارة الإسكان التي ستتكفل بتوفير مساكن متنوعة لهم، وبالتالي فأمامنا نحن المطورون فرصة كبيرة لإنتاج مساكن متنوعة من حيث المساحات والنوعية تناسب أفراد الطبقة المتوسطة بكافة مستوياتها ونحن في أمجال نركز على الطبقة المتوسطة العليا التي يزيد دخلها عن 25 ألف ريال شهريا وبالتالي فنحن لا نتأثر بتاتًا بما تقدمه وزارة الإسكان من خدمات إسكانية لأنها تخص شريحة لا نستهدفها بتاتًا وهي شريحة بدأت تتجه لشراء مساكن لها من المطورين المؤسساتيين بدل المطورين الأفراد لثقتها بجودة المساكن من جهة المواد والمصنعية وملائمة السعر للجودة وسهولة تمويلها من البنوك، وبالتالي فلا وجود لتعارض مع مشروعات وزارة الإسكان إنما تكامل في معالجة المشكلة الإسكانية.

استكملتم خلال نحو سنتين خط إنتاج مساكن متكامل يشتمل مجموعة مساكن في مراحل التصاميم، ومجموعة في مراحل التحضيرات والهياكل الإنشائية، ومجموعة في مراحل التشطيب، ومجموعة جاهزة للبيع، لماذا خط الإنتاج؟ ولماذا بهذه السرعة؟

لكي تنجح شركات التطوير العقارية وتستمر بالنمو وتستطيع مواجهة التحديات الاقتصادية عليها أن تكون على كفاءة إنتاجية ومالية وتسويقية عالية، إذ عليها أن تعتمد على التمويل الخارجي من مؤسسات التمويل ومن السوق المالية لزيادة دوراتها الإنتاجية وعليها أن تعمل وفق خط إنتاج مستمر لأن وقوفه يعني أنها ستقف عن تحقيق إيرادات في مرحلة ما من مراحلها ما يعني الخسارة وتوقف نمو الأرباح وعليها أن تدعم باستمرار علامتها التجارية لتحقيق ثقة المستهلك لتبيع منتجاتها بالفترات الزمنية المستهدفة ولذلك فإن نموذجنا الاستثماري بالشركة يقوم على التمويل الخارجي وعلى تكوين خط إنتاج مستمر ومستدام وتكوين علامة تجارية مميزة تحقق ولاء العميل وثقته، ولا شك أن تمكن الشركة مــن الوصول لخط إنتاج متكامل خلال سنتين إنجاز كبير حققناه لما يتمتع به مؤسسو الشركة من ثقة كبيرة لدى المؤسسات المالية والمستثمرين بالصناديق العقارية ولما تتمتع به الشركة من خبرات فنية وكفاءة مالية عالية.